NUS Business School Ungkap Rumah Terjangkau Singapura, Ini Bedanya dengan DKI

SINGAPURA — Harga rumah publik HDB di Singapura tercatat sekitar 4,7 kali pendapatan tahunan rumah tangga median. Angka itu jauh di bawah rasio rumah tapak Jakarta yang mencapai 25,9 kali, menurut data Urban Land Institute (ULI) yang dipaparkan Sing Tien Foo dari NUS Business School.

Perbandingan tersebut menunjukkan betapa berbeda cara Singapura dan Jakarta menghadapi keterjangkauan hunian. Singapura mengandalkan sistem perumahan publik berskala luas, sementara angka Jakarta menggambarkan mahalnya harga rumah jika dibandingkan dengan pendapatan rumah tangga median.

Namun, rasio HDB itu tidak mewakili seluruh harga rumah di Singapura. Angka 4,7 kali hanya merujuk pada perumahan publik, sedangkan harga rumah privat di negara itu jauh lebih tinggi.

Rumah terjangkau Singapura bertumpu pada HDB

Sing Tien Foo, Provost’s Chair Professor di Department of Real Estate, NUS Business School, menjelaskan bahwa salah satu kunci kebijakan Singapura adalah keberadaan Housing and Development Board (HDB). Lembaga pemerintah ini membangun dan mengelola perumahan publik, sekaligus menjadi bagian dari pendekatan terpadu pemerintah terhadap penyediaan hunian.

Sistem tersebut mulai berkembang setelah HDB dibentuk pada 1960 untuk mengatasi krisis perumahan. Pemerintah menangani rangkaian proses yang luas, dari perencanaan dan penyediaan lahan hingga pembangunan, pengelolaan, serta alokasi rumah.

Data yang dipaparkan Sing menyebut sekitar 84 persen warga Singapura tinggal di flat HDB. Ia juga menyatakan 80 persen warga tinggal di perumahan publik dan 20 persen bisa memiliki rumah sendiri, meski pernyataan itu menggunakan ukuran yang berbeda dari data mengenai penghuni flat HDB.

“Pendapatan sangat penting untuk menargetkan pasar rumah yang cocok bagi warga Singapura. Di sini, 80 persen warga tinggal di perumahan publik, hanya 20 persen yang bisa punya rumah sendiri. Di negara lain justru sebaliknya, perumahan publik 20 persen untuk masyarakat terbawah,” kata Sing.

Angka-angka itu menggambarkan skala peran pemerintah dalam pasar hunian Singapura. Bukan hanya membangun rumah, pemerintah juga memberi subsidi dan mengatur dukungan pembiayaan agar warga dapat mengaksesnya.

Perbandingan rumah terjangkau Singapura dan Jakarta

Ukuran yang digunakan Sing adalah rasio harga rumah terhadap pendapatan tahunan rumah tangga median. Makin kecil rasio, makin rendah harga rumah dibandingkan pendapatan tahunan dalam perbandingan tersebut.

Rasio tersebut bukan jumlah gaji bulanan yang perlu disisihkan. Angka 25,9 kali, misalnya, berarti harga rumah tapak Jakarta setara sekitar 25,9 kali pendapatan tahunan rumah tangga median. Perbedaan ukuran ini penting agar angka tidak disalahartikan sebagai lamanya seseorang harus menabung untuk membeli rumah.

Untuk warga Jakarta, jarak antara rasio rumah tapak dan HDB memberi gambaran tentang beratnya tantangan kepemilikan rumah. Apartemen memiliki rasio lebih rendah daripada rumah tapak di Jakarta, tetapi tetap lebih tinggi dibandingkan rasio HDB yang dipaparkan Sing. Ia juga mengingatkan bahwa hunian di luar Jakarta masih dapat terjangkau, tetapi kualitasnya belum tentu memenuhi harapan.

“Di Jakarta, butuh 26 kali pendapatan untuk punya rumah, apartemen 8,3 kali pendapatan. Jadi cukup mahal,” kata Sing. Angka rumah tapak yang ia sebut dalam kutipan itu dibulatkan dalam penyampaian, sementara indeks ULI mencatatnya sebesar 25,9 kali.

Subsidi, tabungan CPF, dan batas pendapatan

Dukungan pembiayaan menjadi bagian penting dari model Singapura. Sejak 1968, pemerintah memungkinkan warga menggunakan tabungan Central Provident Fund (CPF) untuk membantu membayar rumah. Skema itu kemudian dilengkapi CPF Housing Grant dan pinjaman HDB.

Bantuan juga disesuaikan dengan kondisi pendapatan. Pemerintah tidak membagikan subsidi dalam besaran yang sama untuk semua orang, melainkan mengarahkannya kepada kelompok yang membutuhkan. Kebijakan batas pendapatan pun ikut disesuaikan untuk membuka akses bagi lebih banyak warga.

Batas pendapatan untuk membeli rumah HDB bersubsidi dinaikkan dari S$14.000 menjadi S$16.000 per bulan. Sementara itu, batas untuk membeli Executive Condominium (EC) berubah dari S$16.000 menjadi S$18.000 per bulan. Menurut Sing, kenaikan batas dari S$16.000 menjadi S$18.000 membuat sekitar 10 persen lebih banyak masyarakat memenuhi syarat mengakses perumahan.

Perubahan batas itu menunjukkan bahwa keterjangkauan bukan hanya perkara harga jual. Syarat untuk memperoleh rumah bersubsidi ikut menentukan siapa yang dapat masuk ke dalam sistem. Bagi keluarga yang sebelumnya berada di luar ambang pendapatan, penyesuaian dapat membuka peluang mengakses hunian dengan dukungan pemerintah.

Tantangan kualitas dan pilihan hunian sewa

Model HDB tetap menghadapi tekanan. Ketika pendapatan masyarakat meningkat, permintaan rumah dapat ikut naik dan mendorong harga. Harapan warga terhadap kualitas dan fasilitas hunian juga berkembang.

Pemerintah Singapura merespons perubahan kebutuhan itu lewat klasifikasi HDB Standard, Plus, dan Prime. Tiap kategori memiliki tingkat subsidi dan ketentuan berbeda. Kebijakan tersebut menunjukkan bahwa pengelolaan rumah publik perlu terus disesuaikan, bukan berhenti pada pembangunan unit semata.

Sing juga menyoroti pendekatan sosial dalam mendorong warga tinggal di flat. Menurutnya, pemerintah membangun sanitasi yang baik, memberi subsidi, memudahkan akses, serta mencampurkan penghuni dari berbagai etnis.

“Jadi bagaimana caranya pemerintah Singapura bujuk warga pindah dari kampung ke flat? Pertama, dibangun sanitasi yang bagus. Kedua, didirikan pemerintah (subsidi), dan lalu aksesnya mudah dan yang tinggal di situ tidak hanya satu etnis saja, jadi harus dicampur,” kata Sing.

Bagi Indonesia, perbandingan ini memperlihatkan bahwa menambah kepemilikan rumah bukan satu-satunya jalan untuk memperluas akses hunian. Sing menilai pemerintah dapat menyediakan rumah sewa bersubsidi atau bekerja sama dengan sektor swasta untuk menambah pasokan dengan harga lebih terjangkau. Pilihan sewa juga punya tantangan: lokasi bisa jauh dan fasilitasnya mungkin belum sesuai ekspektasi.

“Jadi solusi ketersediaan rumah itu bukan kepemilikan rumah, tapi perumahan sewa subsidi. Cuma kadang lokasinya jauh dan fasilitasnya di bawah ekspektasi,” ujar Sing.