JAKARTA — pasar perumahan seimbang di Amerika Serikat mulai terasa lebih nyata bagi agen properti. Dalam survei kuartal II CNBC Housing Market Survey, 44% agen mengatakan mereka melihat kondisi yang lebih seimbang antara pembeli dan penjual, naik dari 30% pada kuartal III tahun lalu.
Perubahan ini penting. Setelah bertahun-tahun pasar rumah di AS terasa ketat dan mahal, penjual mulai menurunkan ekspektasi, sementara pembeli punya sedikit ruang tawar. Kondisinya belum longgar sepenuhnya, tapi jaraknya dari masa boom pandemi sudah jauh berkurang.
Lebih banyak agen melihat pasar perumahan seimbang
Survei CNBC itu menjaring agen properti secara acak di seluruh Amerika Serikat. Untuk kuartal kedua, respon dikumpulkan pada 23-30 Juni dan hanya 53 agen yang memberikan masukan. Meski jumlah responden tidak besar, arah jawabannya memberi gambaran yang konsisten: pasar tidak lagi berat sebelah seperti beberapa tahun sebelumnya.
Jeremy Kane, agen EXP Realty di Denver, menggambarkan perubahan itu secara sederhana. “Tergantung rumahnya, tergantung lingkungan, tergantung kondisi dan kisaran harganya, pembeli dan penjual sama-sama punya sedikit daya tawar,” ujarnya. Nada bicaranya berbeda dari masa ketika penjual bisa memasang harga tinggi dan tetap dapat pembeli dalam hitungan hari.
Bruce Jones dari Compass di Nashville juga merasakan hal serupa. Menurut dia, perdebatan soal harga tidak seramai dulu. “Tidak ada yang benar-benar melawan saya soal harga seperti dulu,” katanya. Ia menambahkan, jika harga dipasang tepat, rumah tetap bergerak.
Di titik ini, pasar perumahan seimbang bukan berarti semua rumah laku cepat. Justru sebaliknya, rumah yang terlalu mahal mulai lebih lama tinggal di pasar. Rumah dengan harga sesuai kondisi lokal masih bisa cepat terjual. Pasar jadi lebih selektif, bukan lebih liar.
Harga rumah menahan diri, pembeli ikut lebih hati-hati
Data lain memperkuat pergeseran itu. Menurut National Association of Realtors, penjualan rumah bekas pada Mei naik tipis 3% dibanding bulan yang sama tahun lalu. Kenaikan kecil itu didorong oleh pasokan yang lebih banyak dan harga yang mulai melunak. Tidak dramatis, tapi cukup untuk mengubah suasana pasar.
Indeks harga rumah nasional S&P Cotality Case-Shiller masih mencatat kenaikan tipis, nyaris 1% dibanding setahun lalu. Artinya, harga memang belum turun bebas. Namun, tanda-tanda kenaikan liar sudah mereda. Dari sisi penawaran, penjual juga tampak lebih masuk akal saat mematok harga.
Realtor.com mencatat harga permintaan pada Juni turun 2,5% secara tahunan. Ini penurunan tahunan terdalam sejak perusahaan itu mulai melacak data pada 2017, sekaligus menjadi penurunan delapan bulan beruntun. Buat pasar yang sempat panas selama pandemi, angka ini cukup besar.
Martha Thorn dari Coldwell Banker di Tampa merumuskannya secara lugas. “Saya selalu bilang ke penjual bahwa saya bergerak di bisnis menjual rumah, bukan menyimpannya, jadi Anda harus menempatkan properti pada harga yang tepat agar bisa terjual,” ujarnya.
So what buat pembeli dan penjual?
Buah paling nyata dari perubahan ini ada di keputusan sehari-hari pembeli rumah. Saat pasar perumahan seimbang mulai muncul, pembeli tidak lagi dipaksa buru-buru menawar jauh di atas harga atau kehilangan kesempatan dalam hitungan jam. Mereka punya ruang untuk membandingkan, memeriksa kondisi rumah, lalu menekan harga jika properti dipasang terlalu tinggi.
Bagi penjual, pelajarannya justru lebih keras. Harga yang terlalu ambisius bisa membuat rumah mandek, lalu berujung pada pemotongan harga yang lebih besar belakangan. Karena itu, agen kini lebih sering mendorong strategi harga yang realistis sejak awal. Pasar berubah. Cepat atau lambat, tabel tawar-menawar ikut berubah.
Dampak ini juga terasa bagi industri properti. Agen harus bekerja lebih dekat dengan data lokal ketimbang mengandalkan narasi nasional. Investor rumah sewa dan pembeli hunian pertama pun akan melihat peluang yang lebih spesifik per kota, bukan gambaran umum saja. Di beberapa wilayah, penjual masih memegang kendali. Di wilayah lain, pembeli mulai memimpin ritme.
Bunga KPR masih jadi ganjalan utama
Di sisi lain, bunga hipotek tetap jadi beban terbesar. CNBC mencatat, pada kuartal II, kekhawatiran terhadap suku bunga KPR dan harga rumah melampaui kekhawatiran soal ekonomi secara umum. Persediaan rumah memang naik, tapi belum cukup untuk membuat pasar benar-benar longgar.
Menurut Mortgage News Daily, bunga tetap 30 tahun sempat turun hingga 5,99% pada akhir Februari, lalu naik lagi setelah perang Iran memicu gejolak pada Maret. Rata-rata bunga sempat mencapai 6,75% pada 19 Mei dan sejak itu bergerak di sekitar 6,6%. Angka segitu masih cukup mahal untuk banyak pembeli kelas menengah.
Survei CNBC juga menunjukkan persepsi agen soal stok rumah berubah. Pada akhir tahun lalu, 26% agen mengatakan bunga KPR adalah kekhawatiran terbesar pembeli mereka. Di survei kuartal ini, angkanya naik menjadi 37%. Sementara itu, kekhawatiran soal inventori justru turun tajam.
Realtor.com mencatat inventori rumah pada Juni naik hampir 2% dibanding tahun sebelumnya, dengan listing baru naik 2,4%. Saat ini ada sekitar 1,1 juta rumah dijual. Bandingkan dengan periode yang sama pada 2023, ketika jumlahnya hanya sekitar 614 ribu. Pasokan bertambah, tapi belum menumpuk.
Pasar lokal masih jauh berbeda antarwilayah
Meski survei nasional menunjukkan arah yang lebih seimbang, agen di lapangan menilai kondisi lokal tetap menentukan. Joel Eronko dari Nicholas Joel Realty Group di Houston menyebut masalah utama bukan kekurangan pembeli, melainkan selisih cara pandang.
“Tantangannya bukan kekurangan pembeli, tapi jarak psikologis,” kata Eronko. Ia fokus menjaga klien tetap melihat data lokal yang aktual, bukan hanya headline ekonomi nasional. Dan itu masuk akal. Pasar rumah memang sering terasa nasional di berita, tapi sangat lokal saat orang benar-benar mau membeli.
CNBC mencatat hanya 19% responden yang kini berharap penjualan membaik dalam waktu dekat, turun dari 48% pada kuartal III tahun lalu. Sebanyak 67% justru memperkirakan penjualan akan bertahan di level yang sama. Ini tanda bahwa pasar belum siap melesat lagi.
Untuk sementara, pasar perumahan seimbang masih lebih banyak terasa sebagai peralihan, bukan tujuan akhir. Selama bunga KPR bertahan tinggi dan penjual tak lagi agresif menaikkan harga, pembeli dan penjual sama-sama dipaksa realistis. Musim berikutnya akan ditentukan oleh satu hal yang paling menentukan: apakah bunga turun cukup jauh untuk menggerakkan kembali pasar.
ALT GAMBAR: Pasar perumahan seimbang dengan harga rumah dan bunga KPR.
📝 Tinggalkan Komentar
Komentar sebagai . Ditinjau admin sebelum tampil.