Harga Rumah Primer 2026 Melambat, Penjualan Turun 8,43 Persen

JAKARTA — Harga rumah primer tumbuh 0,58 persen secara tahunan pada kuartal III 2026, tetapi penjualannya turun 8,43 persen. Bank Indonesia (BI) mencatat pelemahan transaksi terjadi pada seluruh tipe rumah, saat daya beli masyarakat tertekan.

Angka penjualan itu lebih buruk dibandingkan kontraksi 2,36 persen pada kuartal II 2026. Secara kuartalan, penjualan bahkan merosot 11,10 persen setelah tumbuh 9,39 persen pada kuartal sebelumnya.

Data tersebut berasal dari Survei Harga Properti Residensial (SHPR) BI yang dirilis Jumat (6/11). Survei ini mencakup rumah baru di pasar primer. Pengamat menilai lemahnya daya beli dan beratnya biaya pembiayaan membuat calon pembeli menunda transaksi, bukan semata-mata beralih ke rumah bekas.

Harga rumah primer tumbuh terbatas

Pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR), ukuran perubahan harga rumah di pasar primer, melambat dari 0,69 persen pada kuartal II 2026 menjadi 0,58 persen pada kuartal III 2026.

Perlambatan terutama terlihat pada rumah tipe menengah dan besar. Harga tipe menengah naik 0,63 persen, lebih rendah dibandingkan 0,83 persen pada kuartal sebelumnya. Harga tipe besar tumbuh 0,57 persen, turun dari 0,68 persen.

Rumah tipe kecil bergerak berbeda. Harganya tumbuh 0,55 persen, meningkat dari 0,49 persen pada kuartal sebelumnya.

Dalam laporan SHPR kuartal III 2026, BI menyebut harga properti residensial di pasar primer tumbuh terbatas. Meski harga masih naik, lajunya tidak sejalan dengan penjualan yang melemah.

Penjualan turun pada semua tipe rumah

Penjualan rumah tipe besar turun 10,78 persen secara tahunan. Untuk tipe kecil, penjualan menyusut 4,95 persen, sedangkan tipe menengah merosot 15,42 persen.

Pengamat Properti Anton Sitorus menilai tekanan ekonomi yang mengikis daya beli menjadi penyebab utama pasar lesu. Menurut dia, kenaikan bunga KPR bukan satu-satunya faktor yang membebani transaksi.

“Yang paling berpengaruh saat ini adalah kondisi ekonomi yang cukup berat, membuat daya beli masyarakat melemah. Rame dengan istilah ‘in this economy’ kan? Jadi yang membuat harga enggak naik tapi penjualannya turun ya lebih karena faktor daya beli yang lemah akibat ekonomi yang cukup berat buat sebagian besar masyarakat,” kata Anton.

Dampaknya terasa berbeda di tiap kelompok pembeli. Calon pembeli rumah pertama di segmen menengah bawah lebih berhati-hati karena pendapatan harus mencukupi kebutuhan sehari-hari. Investor di segmen atas juga menunggu karena belum yakin terhadap prospek pasar.

Pengembang menghadapi pilihan sulit. Anton mengatakan mereka enggan menurunkan harga rumah primer meski pasar melemah, sebab pemotongan harga dapat menekan margin keuntungan.

Rumah bekas belum tentu jadi tujuan pembeli

BI mengukur pasar primer, bukan transaksi rumah bekas. Anton menyebut pelemahan penjualan secara umum juga terasa di berbagai segmen, tetapi data survei BI tidak mencakup pasar sekunder.

Ekonom Universitas Andalas Syafruddin Karimi mengingatkan bahwa penurunan transaksi rumah baru tidak otomatis berarti pembeli berpindah ke rumah bekas. Belum tersedia data transaksi nasional pasar sekunder yang sebanding secara metodologis dengan survei BI.

Rumah bekas dapat menawarkan lokasi yang sudah berkembang dan ruang negosiasi harga. Namun, pembeli juga perlu memperhitungkan biaya renovasi, pengurusan sertifikat, serta pajak. Ketika daya beli belum pulih dan pembiayaan masih mahal, biaya tersebut dapat ikut menahan keputusan pembelian.

“Ketika pendapatan tidak cukup kuat dan pembiayaan tetap mahal, konsumen bisa menunda pembelian di kedua pasar, bukan sekadar berpindah segmen,” kata Syafruddin.

KPR menambah beban pembeli rumah pertama

Syafruddin menyoroti ketatnya persyaratan kredit bagi calon pembeli rumah pertama, terutama generasi muda. Pemohon perlu memenuhi pemeriksaan riwayat kredit dan kriteria penghasilan perbankan.

Skema bunga mengambang atau floating rate juga membawa risiko. Besarnya cicilan dapat berubah, sementara tenor KPR bisa berlangsung puluhan tahun. Bagi pekerja muda dengan kemampuan keuangan terbatas, kewajiban jangka panjang itu menjadi pertimbangan sebelum membeli.

Insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) dan pelonggaran batas pinjaman melalui skema Loan to Value (LTV) dinilai belum otomatis meringankan cicilan bulanan. Karena itu, insentif tersebut belum tentu cukup untuk mendorong calon pembeli segera bertransaksi.

Sebagian anak muda memilih menyewa rumah agar tetap leluasa berpindah mengikuti pekerjaan dan tidak mengambil utang di luar kemampuan. Syafruddin menyebut, “Menyewa rumah menjadi pilihan rasional untuk menjaga mobilitas pekerjaan serta menghindari beban utang yang melampaui kemampuan.”

Penjualan rumah primer pada kuartal III 2026 tercatat melemah tajam, sementara harga masih tumbuh terbatas. Perkembangan daya beli dan kemampuan calon pembeli menanggung cicilan akan menjadi hal yang perlu dicermati pada periode berikutnya.