Taktik Unik MRT Jakarta Komersialisasi Aset, Ubah Stasiun jadi Mesin Ekonomi

JAKARTA — PT MRT Jakarta sedang menggeser cara pandang bisnis. Bukan lagi sekadar menyewakan ruang usaha di stasiun, melainkan mengubah seluruh kawasan stasiun menjadi mesin penghasil ekonomi melalui strategi transit-oriented development (TOD).

Langkah ini sederhana namun fundamental: perbesar pendapatan non-tiket agar bisa mengurangi ketergantungan terhadap subsidi dan pendapatan dari tarif penumpang.

“Harapannya adalah non-farebox ini akan terus berkembang dan akan menjadi tulang punggung MRT Jakarta, bahkan bisa jadi mengurangi subsidi ke depannya,” ujar M. Iqbal Bimo Arifianto, Kepala Divisi Property Management MRT Jakarta, saat diwawancarai Kamis (24/9/2026).

Saat ini, kontribusi pendapatan non-tiket MRT Jakarta berada di kisaran 30% dan terus ditargetkan untuk meningkat. Untuk konteks: sepanjang 2025, MRT Jakarta membukukan pendapatan total sekitar Rp1,5 triliun dengan pertumbuhan 7% secara tahunan. Angka itu mungkin terlihat solid, namun perlu diingat bahwa total aset perseroan mencapai sekitar Rp32 triliun.

Aset Besar, Potensi Terbatas

Masalahnya jelas: ruang komersialisasi di stasiun sendiri memiliki batas fisik dan kapasitas. Satu stasiun hanya punya ukuran tertentu. Karenanya MRT Jakarta mulai melirik aset di luar stasiun—atau lebih tepatnya, mengubah keseluruhan kawasan sekitar stasiun menjadi hub ekonomi.

“Tidak hanya aset stasiun yang bisa kita monetisasi, tetapi juga aset luar stasiun,” kata Bimo.

Pendekatan ini berbeda dari komersialisasi konvensional. Di tahap awal, MRT Jakarta prioritaskan pembentukan kawasan terlebih dahulu—biarkan aktivitas ekonomi dan mobilitas masyarakat tumbuh—baru kemudian kembangkan potensi komersial secara bertahap. Ini bukan keputusan altruistik, melainkan kalkulus bisnis jangka panjang: kawasan yang hidup akan memiliki nilai komersial lebih tinggi.

Blok M Hub: Dari Sepi jadi Ramai

Contoh paling nyata adalah Blok M Hub. Dikembangkan dengan karakter lifestyle, komersial, dan komunitas, area ini berhasil ditransformasi. Dalam 100 hari aktivasi pertama, Blok M Hub mencatat 242 tenant UMKM lokal dan menarik lebih dari 25.000 pengunjung per hari pada 2026. Gojek juga melakukan naming rights di kawasan ini.

Bimo menekankan bahwa kesuksesan Blok M bukan hanya soal perbaikan fisik. “Dulu di underground Blok M tidak ada apa-apa. Bagaimana kita mengembalikan masa jaya seperti dahulu. Bukan hanya memastikan fasilitas berfungsi, tapi juga aktivasi, tenant, komunitas dan engagement,” jelasnya.

Sekarang MRT Jakarta siapkan revitalisasi lebih besar di Blok M Hub untuk meningkatkan kenyamanan sekaligus memperkuat fungsinya sebagai pusat aktivitas kota.

Dukuh Atas: Simpul Mobilitas dengan Tantangan

Berbeda dengan Blok M, Transport Hub Dukuh Atas diarahkan sebagai simpul mobilitas—tempat pertemuan berbagai moda angkutan: MRT, KRL Sudirman, BNI City, LRT Jabodebek, hingga rencana koneksi dengan LRT Jakarta. Pada September, pengguna hub ini mencapai 2.755 orang per hari, naik 22% dari kuartal I. Okupansi tenant mencapai 88% dengan semua ruang terisi.

Namun ada penghalang serius. Jalur dari stasiun MRT menuju hub tidak seluruhnya dalam penguasaan MRT Jakarta. Ini membuat pengembangan komersial di Dukuh Atas membutuhkan kolaborasi kompleks dengan pemilik kawasan lain—bukan fokus utama MRT Jakarta pada tahap ini.

Strategi Tidak Seragam

Perbedaan kedua kawasan ini mengungkap filosofi bisnis MRT Jakarta: tidak ada pendekatan satu-ukuran-cocok-untuk-semua. Blok M memiliki ruang besar untuk aktivasi komersial karena kontrol aset dan kedekatannya dengan stasiun. Dukuh Atas memerlukan integrasi lintas pemangku kepentingan—tantangan lain yang membutuhkan strategi berbeda.

Jangka panjangnya, MRT Jakarta menargetkan pengembangan sejumlah titik strategis seiring ekspansi jaringan. Lebak Bulus—yang kini berfungsi sebagai park and ride—akan berkembang menjadi kawasan TOD dengan hunian termasuk rumah susun. Di Blok M, ultimate development masih menunggu eksekusi.

Pedestrian deck akan dikembangkan di Dukuh Atas. Bundaran HI disiapkan extended concourse. Stasiun Thamrin, yang akan menjadi salah satu stasiun terbesar, akan dilengkapi pengembangan aset.

Di koridor lain, ada XGL mixed use di Glodok. Di Kota Tua, MRT Jakarta siapkan Heritage Hub Kalibesar, UPK Kota Development, Combine Building, dan Lada Development untuk menghidupkan aktivitas kawasan.

Belajar dari Operator Global

Ambisi ini bukan tanpa rujukan. Operator transportasi serupa di negara lain telah membuktikan bahwa pendapatan non-farebox bisa mencapai hingga 90% dari total pundi-pundi kas. Itu jauh lebih besar dari target MRT Jakarta saat ini.

Bimo berharap melalui TOD dan pembentukan kawasan yang strategis, MRT Jakarta dapat mengerek pundi-pundinya jauh lebih tinggi. Visi yang lebih luas lagi: MRT Jakarta tidak hanya mengoperasikan transportasi, tetapi turut membentuk karakter dan kehidupan kawasan kota—apa yang disebut city making.